2023年，在房地產行業持續調整和消費者信心有待恢復等多重挑戰之下，越秀地產憑借積極的投資策略和穩健的財務表現，成為行業內少數保持銷售業績正增長的房企。

3月26日，越秀地產股份有限公司（00123.HK，以下簡稱“越秀地產”）發布2023年年度業績報告。報告期內，越秀地產實現營業收入802.2億元（人民幣，下同），同比上升10.8%。核心凈利潤達34.9億元，按核心凈利潤的派息比率為40%。

越秀地產的業績和銷售表現，獲得了多家境內外知名投行、券商機構認可。中金公司、平安證券、國金證券、申萬宏源、花旗銀行、開源證券、國信證券、東吳證券、大和資本市場等均對越秀地產維持了“買入”、“推薦”、“跑贏行業”等積極評級。

銷售逆勢增長，目標2024年實現銷售正增長

2023年，越秀地產堅持“一城一策”和“量入為出”的穩健投資策略，聚焦優勢區域和核心城市持續深耕，實現全年累計合同銷售金額1420.3億元，同比增長13.6%。其中，大灣區為越秀地產貢獻了超50%的銷售額，同比上升20%；華東地區的全年貢獻占比達到26%。越秀地產管理層公布2024年的合同銷售目標預期為1470億元。

平安證券發布研究報告稱，越秀地產2024 年可售貨值約2700 億元，當前95%土儲（按面積）位于一二線城市，充裕貨值疊加優勢布局有望支撐2024 年銷售目標實現。中金公司表示，越秀地產土儲布局優越，疊加扎實的產品力和市場化的激勵體制，認為越秀地產2024年銷售金額有望實現穩中有增。

申萬宏源、東吳證券、匯豐銀行、建銀國際表示，越秀地產提出2024年銷售目標1470億元，同比增加3.5%，彰顯出發展信心。

堅持有價值的投資，多渠道補充優質土儲

2023年，越秀地產通過“6+1”多元化增儲模式于11座一二線城市合共新增28幅土地，總建筑面積約491萬平方米，新增可售貨值約人民幣1300億元。截至2023年末，越秀地產在廣州和杭州共開發9個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到331萬平方米。

中金公司表示，越秀地產2023年通過TOD、產業勾地、國企合作、城市更新等多元化增儲渠道補充優質土儲，新獲項目均位于超高或高能級城市，夯實了資源稟賦；預計其在2024年仍將憑借財務優勢擇機補充優質土儲。平安證券表示，越秀地產在行業下行期穩中求進，融資優勢疊加多元化擴儲模式助力逆周期拿地突圍，拿地力度行業前茅，有望在行業洗牌中進一步擴大市場占有率。申萬宏源表示，越秀地產2023年新增地塊全部布局在一二線城市，堅持六位一體多元拿地，多元化拿地占比53%，TOD、城市運營拿地已嶄露頭角。

花旗銀行、國信證券、開源證券、東吳證券表示，越秀地產基本面良好，在核心城市保持高質量的增長，擁有充足的土地儲備及優質的TOD項目和城市更新項目，鞏固了在大灣區市場領先、廣州市場份額居首的地位，具備可持續增長能力。匯豐銀行認為，越秀地產優質土儲的價值將在未來幾年得到釋放。

融資成本持續下降，財務狀況保持穩健

年報顯示，越秀地產財務繼續保持穩健，“三道紅線”數據保持綠檔。截至2023年末，越秀地產剔除預收款的資產負債率、凈借貸比率和現金短債比率分別為67.4%、57.0%和2.01倍；全年加權平均借貸成本同比下降34個基點至3.82%，期末平均借貸成本進一步下降至3.63%；完成供股，募資凈額約為83億港元，供股獲1.15倍超額認購。

申萬宏源、東吳證券、國信證券表示，越秀地產融資成本在行業中領先，債務結構良好，在當下市場環境可以更從容地獲取高質量土地。中金公司、建銀國際表示，越秀地產作為廣州市屬國企融資優勢突出，得益于供股增厚權益和回款高效，夯實了穩健的財務表現，保持了良好的信用評級和“三道紅線”綠檔。平安證券表示，越秀地產靈活運用境外人民幣自貿區債、點心債降低境外融資成本、供股獲超額認購，這些融資優勢支撐了越秀地產的發展。

此外，中金公司認為，越秀地產的估值位于2016年以來中樞水平的一倍標準差以下，具備較強吸引力。平安證券表示，越秀地產為行業內少數維持較高投資強度、銷售正增長的房企，在核心城市拿地精準，疊加強股東背景及融資優勢，仍維持“推薦”評級。

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